En copropriété : qui décide, qui paie, et pourquoi cela retarde tout

Le sujet se règle en assemblée et entre syndic, conseil syndical et copropriétaires plus souvent qu’il ne se cherche en ligne. Il n’en est pas moins la moitié de ce métier en zone urbaine.

La toiture est commune, le dégât est privatif

L’étanchéité d’une toiture terrasse est en principe une partie commune, et sa réfection relève donc de la copropriété. Le plafond taché, la peinture à refaire et le mobilier abîmé sont chez un copropriétaire. Cet écart crée trois difficultés qui n’ont rien de technique.

1. Celui qui subit n’est pas celui qui décide

Le copropriétaire qui a de l’eau chez lui n’a pas le pouvoir de faire refaire la toiture, et un locataire en a encore moins. Il doit passer par le syndic, qui doit faire voter des travaux, ce qui prend un cycle d’assemblée générale au minimum. Pendant ce temps, l’eau continue.

C’est la raison pour laquelle une mise hors d’eau provisoire est parfois la première chose à faire, et pourquoi elle doit être présentée comme provisoire et non comme une réparation.

2. Il faut établir d’où vient l’eau avant de savoir qui paie

Si l’entrée est dans l’étanchéité commune, c’est la copropriété. Si elle est dans une menuiserie privative, un balcon privatif ou une installation privée, ce n’est pas la même poche. La lecture de la tache au plafond oriente, mais elle ne tranche pas. Une recherche de fuite documentée est donc d’abord un document de répartition avant d’être un document technique.

C’est aussi ce qui débloque les dossiers d’assurance, parce qu’un assureur ne se prononce pas sur une hypothèse.

3. Le vote décide de l’ampleur, et l’ampleur décide du vote

Une reprise localisée relève souvent d’une décision plus simple qu’une réfection complète, et les majorités requises ne sont pas les mêmes selon la nature des travaux. Les règles exactes dépendent du régime applicable et du règlement de copropriété : elles se vérifient pour l’immeuble concerné plutôt que se déduisent d’une page web.

En pratique, un rapport qui distingue clairement ce qui est urgent de ce qui peut attendre un exercice permet de faire voter la partie urgente maintenant.

Ce qu’il faut apporter à la première visite

• Si vous êtes syndic, conseil syndical, copropriétaire ou locataire.
• Les plans de la toiture si le syndic les possède, et l’année de la dernière réfection.
• La liste des logements où quelque chose a été constaté, et à quelles dates.
• Les rapports et devis antérieurs, y compris ceux qui n’ont rien réglé.

Ce dernier point est le plus utile de la liste : une fuite déjà réparée qui revient indique presque toujours qu’on avait réparé au mauvais endroit, parce que l’eau entre rarement où la tache apparaît. Le détail est sur la page infiltration en copropriété : qui décide, qui paie.