Infiltration en copropriété : qui décide, qui paie, dans quel ordre

Partie commune ou partie privative

La toiture-terrasse d’un immeuble est en principe une partie commune, y compris lorsqu’elle sert de terrasse à un logement du dernier étage qui en a la jouissance exclusive. La distinction entre la jouissance et la propriété est ce qui détermine qui supporte les travaux.

L’ordre dans lequel avancer

1. Constater et dater : photos, relevé du symptôme, conditions météo.
2. Informer le syndic par écrit, sans attendre l’assemblée générale.
3. Faire réaliser une recherche de fuite : c’est le document qui permettra de décider.
4. Déclarer le sinistre à l’assurance de la copropriété si le désordre a causé des dégâts.
5. Faire chiffrer les travaux, puis inscrire la question à l’ordre du jour.

La recherche de fuite avant l’assemblée générale change tout : sans elle, la discussion porte sur des hypothèses et se reporte d’une année sur l’autre.

Ce qui bloque le plus souvent

• L’absence de diagnostic écrit, qui empêche de chiffrer et donc de voter.
• Le désaccord sur l’origine du désordre entre le copropriétaire du dernier étage et les autres.
• Le calendrier des assemblées, qui décale la décision de plusieurs mois.
• L’articulation avec l’assurance, quand les dégâts intérieurs et la cause relèvent de contrats différents.

Infiltration par la terrasse d’un copropriétaire : qui paie

C’est le cas le plus disputé : l’eau entre par la terrasse du dernier étage, dont un seul copropriétaire a l’usage, et ressort chez le voisin du dessous. Deux questions se superposent, et il faut les séparer.

Envers le voisin touché

La loi du 10 juillet 1965 rend le syndicat des copropriétaires responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers qui ont leur origine dans les parties communes (article 14), sans préjudice de ses recours contre un éventuel responsable. Si l’étanchéité de la terrasse est une partie commune, le voisin du dessous s’adresse d’abord au syndic, même si la terrasse est à usage privatif.

Entre la copropriété et l’occupant de la terrasse

Le règlement confie souvent à celui qui a la jouissance l’entretien de la surface : le dallage, le revêtement, les évacuations qu’il doit garder dégagées. La membrane et ses relevés restent en principe à la charge de tous. Si la fuite vient d’un usage de la terrasse, une jardinière posée contre un relevé, un perçage pour fixer un store, des dalles reposées sans précaution, la copropriété peut se retourner contre l’occupant. C’est précisément ce qu’un rapport de recherche de fuite permet d’établir.

Les dégâts dans l’appartement : quelle assurance

La cause et les dégâts ne relèvent pas du même contrat. Les dégâts intérieurs, plafond, peintures, mobilier, se déclarent à l’assureur habitation de l’occupant du logement touché, propriétaire ou locataire. La cause, si elle est dans une partie commune, relève de l’assurance de l’immeuble que le syndic a souscrite. Le détail de ce que chaque contrat peut couvrir est dans l’article sur la fuite de toit-terrasse et l’assurance.

Si vous êtes locataire, votre interlocuteur reste votre bailleur, qui saisit le syndic : le rôle du locataire face à une infiltration au plafond est détaillé à part.

Ce que doit contenir le rapport présenté en assemblée

• Le point d’entrée localisé, avec la méthode qui l’a établi et ce qui a été écarté.
• L’ouvrage en cause : membrane, relevé, évacuation, seuil, ou élément privatif posé dessus.
• L’état du reste de la toiture : défaut ponctuel ou fin de vie généralisée.
• La nature des travaux qui en découle : reprise localisée ou réfection, avec ce qui peut attendre et ce qui ne le peut pas.
• Des photos datées, que le syndic peut joindre à la convocation.

Un rapport de ce type permet de voter sur une décision chiffrée, et non sur le principe d’aller voir. Quand l’eau continue d’entrer, le syndic peut aussi, sans attendre l’assemblée, faire exécuter les mesures conservatoires nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble : c’est ce qui permet une mise hors d’eau provisoire.

Questions fréquentes